Warum lohnt sich eine BHKW-Anlage für die Wohnungswirtschaft?
Die Vorteile einer dezentralen Energieversorgung mit einem Blockheizkraftwerk sind in der Immobilienwirtschaft noch immer ein Geheimtipp. Dabei ist ein BHKW, das durch die Kraft-Wärme-Kopplung angetrieben wird, eine effiziente und kostengünstige Lösung für Wohnquartiere und größere Wohngebäude.
Schließlich produziert ein Blockheizkraftwerk gleichzeitig Heizwärme und Strom. Diese Energie kann direkt in der Immobilie als Mieter-Strom verkauft werden. Mit seiner effizienten Brennstoffnutzung, einer nachhaltigen Erzeugung und den Kostenvorteilen bei der Nutzung des produzierten Stroms, stellt er für die Wohnungswirtschaft ein interessantes Gesamtpaket für die Energieversorgung dar.
Die Immobilienwirtschaft hat ideale Voraussetzungen für den Einsatz eines BHKWs. Ganzjährig werden große Mengen an Warmwasser, Strom und Wärme gebraucht: dies stellt sicher, dass BHKWs sehr wirtschaftlich arbeiten können und
sich so auch die Energiekosten senken lassen. Dies macht Blockheizkraftwerke so interessant für Eigentümergemeinschaften, Wohnungsbauunternehmen und -genossenschaften.
Um ein BHKW zu nutzen, gibt es verschiedene Modelle. Dabei können Hauseigentümer und Wohnungsgesellschaften von den Vorteilen eines BHKWs profitieren und auch gleichzeitig den Betrieb eines Blockheizkraftwerks in fachkundige Hände geben.
Auf jeden Fall sollten Sie sich vorher immer von einer Fachfirma beraten lassen, ob sich ein BHKW für Ihr Objekt rentiert.
At a glance
- Brief facts about CHPs
- Advantages of using CHPs in the property sector
- CHP savings potential for property companies
- Design – the right-sized CHP for your property
- Economic efficiency
- CHP operator models
- Financing options
- Government grants for property companies
- What you need to know about CHP technology
Facts about CHPs
- CHP units produce both heat and environmentally friendly electricity
- CHP units reduziert den CO2-Ausstoß
- Eine Anlage kann Energiekosten um bis zu 40 % senken
- Staatliche Förderungen und Zuschüsse können für die Errichtung eines BHKW in Anspruch genommen werden
- Für überschüssig produzierten Strom wird eine Einspeisevergütung gezahlt
- Je höher die Auslastung und der Wärme- bzw. Kältebedarf ist, umso mehr können durch ein BHKW Energiekosten eingespart werden
Von diesen Vorteilen profitiert die Wohnungswirtschaft durch den Einsatz von BHKWs
A new marketing field for tenant electricity projects
Der Strom des BHKW in der Immobilienwirtschaft kann direkt an die Mieter verkauft werden. So wird er direkt im Haus oder im Quartier verbraucht.
Bis zu 40 % weniger Energiekosten jährlich
Durch ein BHKW und seiner hocheffiziente Technik der Kraft-Wärme-Kopplung lassen sich Betriebskosten für Strom und Wärme deutlich reduzieren. Mieter werden sich über niedrige Energiekosten freuen.
Flexible use in properties of any size
Die Möglichkeiten der elektrischen Leistung eines BHKW reicht von wenigen Watt bis hin zu mehreren Megawatt. Deshalb ist ein Blockheizkraftwerk in Mehrfamilienhäusern, Quartieren, Neubauten und Bestandsobjekte sehr unterschiedlich einsetzbar.
Welche Einsparpotenziale sind für die Immobilienwirtschaft möglich?
Government support for CHPs (in Germany)
Um den Ausbau von Blockheizkraftwerken stärker voranzutreiben, werden vom Bund, den Ländern und teilweise auch von den einzelnen Kommunen Fördermaßnahmen angeboten. Diese sind als Zuschüsse oder Kredite für die Wohnungswirtschaft möglich. Um die Förderung zu erhalten, müssen verschiedene Bedingungen erfüllt sein.
Wenn Förderungen in Anspruch genommen werden sollen, muss aber beachtet werden, dass sie unterschiedlich kombinierbar sind und sich ihre Höhe ändern kann bzw. Programme auslaufen. Außerdem muss darauf geachtet werden, dass Förderungen vor der Planung und Installation beantragt werden müssen.
Nach der Errichtung bekommt der Betreiber den Kraft-Wärme-Kopplungs-Zuschlag. Dieser wird für den Strom gezahlt, den das BHKW erzeugt. Für den eingespeisten Strom des Blockheizkraftwerks ins öffentliche Stromnetz wird eine Vergütung gezahlt. Diese ist u. a. abhängig vom Datum der Inbetriebnahme.
Weitere finanzielle Entlastungen sind durch die Erstattung der Energiesteuer für den verwendeten Brennstoff möglich. Dem Betreiber wird entweder eine vollständige oder anteilige Steuerentlastung gewährt. Unbedingt beachtet werden muss auch, dass bestimmte Förderungen der kompletten Steuerentlastung gegengerechnet werden müssen.
Lower electricity costs - for housing companies and tenants
Die wirtschaftlichen Chancen bei der Nutzung von BHKW sind nicht allen Unternehmen bekannt, doch gerade die Immobilienwirtschaft sollte sie kennen. Der von Blockheizkraftwerken erzeugte Strom kann auf zwei Arten verwendet werden. In der Wohnungswirtschaft kommt noch eine dritte Möglichkeit hinzu.
Erste Möglichkeit: Volleinspeisung. Dies bedeutet, dass der Strom komplett ins öffentliche Netz eingespeist wird und der Betreiber dafür eine Einspeisevergütung erhält.
Zweite Verwendung: Überschusseinspeisung. Was heißt, dass nur der BHKW-Strom, der nicht selbst verbraucht werden kann, eingespeist werden kann. Beim Eigenverbrauch des Stroms fällt keine oder nur eine reduzierte EEG-Umlage an, abhängig vom Anlagetyp und der Inbetriebnahme.
Dritte Nutzung: Die Immobilienwirtschaft kann auch den Strom an ihre Mieter vermarkten. Dann profitieren die Mieter von günstigen Strompreisen. Damit dies möglich ist, muss die EEG-Umlage abgeführt werden: Es wird Strom an Dritte, also Mieter, verkauft. Die Vorzüge des Eigenverbrauchs, wie bei der zweiten Möglichkeit, kann hier nicht in Anspruch genommen werden: Es gibt keine Personenidentität.
Ökologische Einsparungen eines BHKWs – Reduzierung von C02
Ein BHKW in der Wohnungswirtschaft zu nutzen, ist nicht nur ökonomisch sehr oft sinnvoll, sondern auch ökologisch.
Bei der Energieumwandlung in einem Blockheizkraftwerk kommt es zu geringeren Energieverlusten als bei der konventionellen getrennten Strom- und Wärmeerzeugung.
Außerdem braucht ein BHKW im Vergleich weniger Brennstoff durch seine effiziente Technologie. Während bei der getrennten Stromerzeugung Abwärme entsteht, die oft ungenutzt über Kühltürme verpufft, wird in einem BHKW diese Abwärme als Heizwärme verwendet.
Dadurch spart ein BHKW CO2 ein. Wegen dieser Technologie erreicht es einen Gesamtwirkungsgrad von bis zu 90 %.
Ein weiterer Vorteil eines BHKW ist, dass es unabhängig vom Wetter arbeiten kann und gleichmäßig und hocheffizient Energie erzeugen kann. Deshalb sind Blockheizkraftwerke eine gute Ergänzung zu Erneuerbaren Energien.
Welche BHKW-Größe ist in der Wohnungswirtschaft für Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen und Quartieren wichtig?
Blockheizkraftwerke gibt es in verschiedenen Leistungsklassen: von 5 kWel bis zu 10 MWel. BHKWs können unterschiedlich viel thermische und elektrische Energie erzeugen. Wie viel elektrische Energie produziert wird, ist abhängig von der Herstellung thermischer Energie. Diese wird an der Grundlast des Heizbedarfs eines Gebäudes ausgerichtet. Hier wird vor allem auf den Wärmebedarf außerhalb der Heizperiode geschaut, um die Grundlast des Wärmebedarfs zu ermitteln.
Design based on the base load, not the peak load
Die genaue Dimensionierung eines wärmegeführten Blockheizkraftwerks für Mehrfamilienhäuser wird durch die Wärmegrundlast ermittelt. Um den Wärmebedarf der darüber liegt zu decken, werden Spitzenlastkessel installiert.
Warum werden dann BHKW nicht gleich nach der Spitzenlast ausgelegt? Die Antwort darauf ist einfach: Wenn man dies tun würde, müsste zum einen ein sehr viel größeres BHKW eingesetzt werden, was höhere Anschaffungskosten bedeuten würde. Zum anderen muss dieses BHKW sehr oft an- und ausgeschaltet werden. Deshalb könnte es immer nur kurz in Betrieb sein. Der Motor würde deshalb viel schneller verschleißen.
Außerdem würde das BHKW nur in einem kleinen Zeitraum viel Strom erzeugen. Dieser könnte sehr wahrscheinlich gar nicht komplett selbst verbraucht werden und müsste hauptsächlich eingespeist werden. Deshalb wäre der große Vorteil, die kostengünstige Eigenstromnutzung nicht mehr vorhanden.
Die Auslegung eines BHKW beeinflusst seine Wirtschaftlichkeit.
Buffer storage balances out daily fluctuations in demand
In vielen Fällen kann ein BHKW den Strombedarf eines Gebäudes oder Gebäudekomplexes nicht allein decken. Ein Inselbetrieb ist auch in der Wohnungswirtschaft selten möglich. Aus diesem Grund muss zusätzlicher Strom zugekauft werden, und das Gebäude bleibt weiter mit dem öffentlichen Stromnetz verbunden. Außerdem kann dadurch auch Strom aus dem Blockheizkraftwerk, der nicht komplett verbraucht werden kann, ins öffentliche Stromnetz eingespeist werden.
Um zeitlich flexibler Strom zu erzeugen, werden BHKW oft in Kombination mit Pufferspeichern eingebaut. Diese können die nicht abnehmbare Wärme des Blockheizkraftwerks zwischenspeichern und zu einem späteren Zeitpunkt abgeben. Wegen Energiebedarfsschwankungen im Tagesverlauf, helfen Pufferspeicher auch ein häufiges An- und Abschalten des Blockheizkraftwerks zu vermeiden.
CHP units still need to be connected to the public electricity grid.
Pufferspeicher unterstützen das BHKW bei einem gleichmäßigen Betrieb und speichern bei Bedarf Wärme.
Stichwort Wirtschaftlichkeit - Der ständige und ganzjährige Strom- und Wärmebedarf ist wichtig
Wenn größere Wohngebäude oder Quartieren zusammengeschlossen werden, eignet sich besonders aus wirtschaftlicher Sicht der Betrieb eines Blockheizkraftwerks. Dies ist aus unterschiedlichen Gründen so. Einerseits entsteht ein gleichmäßigerer Wärme- und Strombedarf durch die Zusammenfassung vieler Wohneinheiten.
Andererseits können die Wartungskosten bei einer BHKW-Quartierslösung im Vergleich zur Wartung der Wärmeerzeugung einzelner Gebäude verringert werden.
Außerdem kann der BHKW-Strom in der Liegenschaft selbst verwendet und die Vermarktung von externen Dienstleistern übernommen werden. Auf diese Weise verkleinert sich der Aufwand für die Wohnungsgesellschaft.
Wann amortisiert sich die Anlage?
Im Durchschnitt amortisiert sich das BHKW nach zehn Jahren. Dies bedeutet, dass die Anlage nach zehn Jahren mehr Geld spart, als bisher insgesamt für die Anschaffung und den Betrieb ausgegeben wurden. Ein Blockheizkraftwerk ist mit deutlich höheren Investitionskosten verbunden als ein Erdgaskessel. Dafür spart es aber nach der Amortisierung auch mehr Kosten ein.
Je wirtschaftlicher ein BHKW arbeitet, desto schneller amortisiert es sich auch. Die Wirtschaftlichkeit ist abhängig vom Auslastungsgrad der Anlage. Wenn direkt von den günstigen Energiekosten profitiert werden soll, ohne den Betriebsaufwand und hohe Investitionskosten, dann ist das BHKW-Contracting zu empfehlen.
Was ist für die Wirtschaftlichkeitsberechnung entscheidend?
Die Wirtschaftlichkeit ist von Objekt zu Objekt unterschiedlich und muss immer individuell berechnet werden. Im Endeffekt stehen den Einsparungen, die sich aus dem Einsatz eines BHKWs aus Steuereinsparungen, Einspeisevergütung und entfallenem Stromzukauf ergeben, Anschaffungs- und Betriebskosten gegenüber.
Ein Faktor, der Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit nimmt, ist der jährliche Wärmebedarf, weil Blockheizkraftwerke in Wohnobjekten häufig wärmegeführt betrieben werden. Je höher der Wärmebedarf ist und umso mehr Betriebsstunden ein BHKW aufweist, desto wirtschaftlicher arbeitet es.
Außerdem hat die Auslegung der thermischen und elektrischen Leistung großen Einfluss. Auch ein über das ganze Jahr gleichbleibender Wärmebedarf wirkt sich positiv auf die Wirtschaftlichkeit aus.
Auch die Art des Betriebs hat starke Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit. Wobei der Einsatz eines Blockheizkraftwerks in der Wohnungswirtschaft umso wirtschaftlicher ist, je mehr eigener Strom genutzt wird und je weniger in die Einspeisung gelangt. Der Hintergrund dafür ist, dass die Vergütung für den ins öffentliche Stromnetz eingespeisten Strom geringer ist, als der Gewinn, der durch die Einsparung von Stromzukauf erzielt werden kann. Über Stromeinsparungen durch den vermiedenen Stromzukauf refinanziert sich die Anlage. Die Einspeisevergütungen haben hierauf keinen Einfluss. Es muss berücksichtigt werden, dass je mehr Strom ein BHKW erzeugt, umso größer sollte es auch sein. Dann erhöhen sich auch die Anschaffungs- und Betriebskosten. Ein überdimensioniertes BHKW trägt aber auch in der Wohnungswirtschaft nicht zur Wirtschaftlichkeit bei.
Arten der BHKW-Betreibermodelle in der Wohnungswirtschaft
Bevor entschieden wird, wer das BHKW betreibt und der Investor ist, muss zunächst geklärt werden, was mit dem erzeugten Strom geschehen soll. Durch das Argument, die Umwelt durch die Senkung des CO2-Ausstoßes zu schützen, lassen sich Mieter von Mehrfamilienhäusern und Eigentümer von Eigentumswohnungen oft überzeugen, ihren Strom von einem Blockheizkraftwerk zu beziehen.
Wenn das Wohnungsunternehmen gleichzeitig der Betreiber des BHKW ist, wird es auch zum Wärme- und Stromlieferanten für die Mieter. Dies schließt Pflichten mit ein für das Wohnungsunternehmen.
How should the CHP-generated electricity be used?
Der Betreiber einer Anlage kann sich zwischen drei Möglichkeiten für die Verwendung seines BHKW-Stroms entscheiden.
- Full feed-in
The CHP electricity is fed completely into the public grid. - Surplus feed-in
Der BHKW-Strom wird vorwiegend selbst verbraucht. Strom wird nur ins öffentliche Stromnetz eingespeist, wenn er nicht verbraucht werden kann. - Tenant electricity/marketing
Die BHKW-Energie wird an die Bewohner im Objekt vermarktet. Überschüssiger Strom wird ins öffentliche Stromnetz gespeist.
Wann ist die EEG-Umlage zu zahlen?
Bei der Nutzung des BHKW-Stroms sollte beachtet werden, dass davon abhängig eine EEG-Umlage zu zahlen ist. Dies ist immer dann der Fall, wenn Strom an Dritte verkauft wird.
Wenn also eine Wohnungsgesellschaft ihren BHKW-Strom in einem Objekt an ihre Mieter, ist eine EEG-Umlage abzuführen. Beim Eigenverbrauch des Stroms ist eine geringere oder gar keine EEG-Umlage abzuführen.
Zwischen dem Anlagenbetreiber und dem Letztverbraucher muss eine Personenidentität herrschen, damit der Stromverbrauch als Eigenverbrauch zählt. Außerdem muss der Lieferant des Mieterstroms den zusätzlich gebrauchten Strom immer zentral einkaufen, damit die Mieter nur einen Stromlieferanten haben und jederzeit ausreichend Strom zur Verfügung haben.
Who should operate the unit?
In der Wohnungswirtschaft gibt es drei Modelle, wie ein Blockheizkraftwerk betrieben werden kann.
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- Purchase and operate it yourself
Der Vermieter oder der Eigentümer des Objekts kauft und betreibt selbst das BHKW. Der Gebäudeeigentümer verkauft den Strom und die Wärme an die Mieter der Immobilie und schließt mit ihnen Wärme- und Stromlieferverträge. Wir raten unerfahrenen Anlagenbetreiber einen Vollwartungsvertrag für das Blockheizkraftwerk abzuschließen. - Third-party operation
Bei diesem Modell wird das BHKW von einem sogenannten Contractor betrieben. Dies bedeutet, dass der Gebäudeeigentümer dem Contractor den Heizraum zur Verfügung stellt. Dort stellt der Contractor dann das BHKW auf. Dieses bleibt in seinem Besitz. Er kümmert sich auch um die Wartung, Reparatur, Verwaltung und den Brennstoffeinkauf. Die BHKW-Energie verkauft er günstig an die Mieter des Gebäudes. Ein weiterer Vorteil bei der Nutzung des Blockheizkraftwerks über Dritte ist, dass der Contractor auch die Abrechnung der Heiz- und Stromkosten übernehmen kann. Die verschiedenen Arten des Contractings haben wir unten genauer erklärt. - Civil law tenant’s association (in Germany)
Das dritte Modell für die Wohnungswirtschaft ist der Zusammenschluss von Mietern eines Mehrfamilienhauses zu einer Mieter-GbR. Entweder entscheidet sich die Mieter-GbR für einen Contracting-Vertrag oder sie mieten ein BHKW. Das BHKW-Contracting hat den Vorteil, dass nicht alle Mieter der GbR beitreten müssen bzw. wieder austreten können. Außerdem wird die Energiekostenabrechnung über den Contractor ausgeführt. Wenn die Mieter-GbR ein Blockheizkraftwerk mieten, müssen sie es auch selbst betreiben. Dann muss die Mieter-GbR eine Pachtgebühr entrichten und sich selbst um den kompletten Betrieb des BHKW kümmern. Dazu gehört auch die Abrechnung der Energieverbrauchskosten.
- Purchase and operate it yourself
Die unterschiedlichen Arten des BHKW-Contractings
Grundsätzlich hat der Objekteigentümer zwei Möglichkeiten die BHKW-Anlage zu betreiben:
1. Er betreibt sie selbst
2. Lässt sie durch einen Contractor nutzen
Letzteres hat viele Vorteile.
Third-party operation - the benefits for property owners
Zum einen betreibt er die BHKW-Anlage effizient und professionell. Er kümmert sich um die Wartung und anfallende Reparaturen. Teil des Contractings kann zudem auch die Beschaffung des Brennstoffs sein. Diesen kann der Contractor günstiger als der Gebäudebesitzer einkaufen, da er noch weitere BHKW-Anlagen betreut, was für den Contractor eine höhere Abnahmemenge an Brennstoff bedeutet. Dadurch kann er bessere Preise am Brennstoffmarkt erzielen. Der Contractor trägt zudem das finanzielle Risiko für die Investition.
In addition to this, the contractor relieves the property owner of the bureaucratic burden associated with operating a CHP unit. Moreover, if the electricity is sold to the tenants, the owner suffers no tax disadvantages.
With third-party operation, the property owner can spend both less time and costs, because you only pay the contractor a predefined energy price and standing charge.
If the owner decides in favour of CHP third-party operation, the contractor can offer two options: either to completely finance the CHP, in which case it’s known as third-party financing. Or the contractor leases the CHP from the property owner, called third-party operation and management. Read more about both options in detail below.
Third-party financing
The difference between the two forms of third-party operation lies in the CHP unit’s ownership. With third-party financing, the contractor owns the CHP and is responsible for the full financial investment, planning, construction, and the CHP’s operation. The contractor also takes care of the fuel purchase. The contractor then installs the CHP unit in the property and rents the heating rooms from the property owner.
Depending on what you agree, the contractor can also assume responsibility for the existing systems, maintain and, if necessary, renovate them. The contractor then takes over the energy supply during the agreed contract period.
In summary, the contractor bears responsibility for the CHP unit for the contract term. The property owner benefits from the efficient unit and pays the contractor a fixed price.
Third-party operation and management
Im Gegensatz zum Vollcontracting ist beim Betriebsführungscontracting der Contractingnehmer Eigentümer der BHKW-Anlage und muss die Investitionskosten für das BHKW übernehmen.
The contractor is responsible for planning and installing the unit, as well as for the technical and commercial obligations, such as maintenance, servicing, and monitoring. There are, however, various remuneration models available here.
Contracting also usually prevents the building owner from becoming an entrepreneur. The CHP operator takes over the taxation of the income and turnover.
Mieterstrom – Günstiger Strom für Mieter
This model for tenant electricity enables you to produce electricity on site and offer it to locally to your tenants. The electricity is not transmitted through a public grid.
The unit’s operator as well as the building’s tenants both profit from this mode. The unit operator’s main advantage is that a CHP will eliminate the charges and various levies for using the grid to transmit the electricity. This does not, however, include the renewable energy levy, but this cost can be passed onto the tenants who pay less anyway for their electricity.
When operating a tenant electricity unit as a “customer unit” according to Section 3 no. 24a EnWG, German law for the energy industry, you’ll be exempt from most of the obligations of a traditional energy supplier. However, when implementing tenant electricity projects, it is essential to pay attention to the unit’s size and type and to check in each individual case if it really is a “customer unit”.
It’s important to remember that the unit’s operator must provide enough electricity to cover all of the tenants’ needs, but a CHP unit will not generate this volume of electricity. sense electra also offers tenant electricity models and can take on the entire administration.
Neubau in der Wohnungswirtschaft - vom BHKW profitieren
Section 3 of Germany’s Renewable Energies Heat Act (EEWärmeG) stipulates that newly constructed buildings must proportionally cover the heat demand with renewable energies. If at least 50 percent of the building’s heat demand is met by a CHP, this obligation is considered fulfilled.
It is relatively easy to install a CHP unit when already constructing a new building, and it also doesn’t require investing lots of money. Therefore, it’s quite simple to fulfil the requirements stated in the Renewable Energies Heat Act.
Unser BHKW für die Wohnungswirtschaft
Was ist unter Mieterstrom zu verstehen?
Strom wird lokal produziert und gleich verbraucht
Bei diesem Energiemodell, dem sogenannten Mieterstrom, wird Strom vor Ort produziert und dann gleich durch die Mieter verbraucht. Auf diese Weise können Sie Strom viel günstiger als von Ihrem bisherigen Energieversorger beziehen und nutzen. Wir sorgen für die professionelle Installation Ihres Blockheizkraftwerks.
Wie wird die Energie bezahlt?
Wir bauen Ihr BHKW auf und betreiben es in Ihrem Gebäude für Sie. Den produzierten Strom und die Wärme können Ihre Mieter dann gleich verbrauchen. Ihre Mieter werden sich über einen günstigen Preis die ihre Energie freuen. Die Abwicklung und Abrechnung erfolgt dabei direkt durch uns.
Durch die Kombination aus Wärmecontracting und unserem BHKW-Mieterstrommodell ist sichergestellt, dass Vermieter den kleinstmöglichen Aufwand haben, aber einen maximal großen Nutzen einstreichen können. Vermieter und Mieter können deutlich Kosten einsparen.
